08/22/2019 - پنجشنبه 31 مرداد 1398

ارایة مدل تصمیم‌گیری برای تأمین مالی پروژه‌های نوسازی بافت فرسوده (مطالعة موردی: پروژه‌های متمرکز نوسازان)

1395/10/4 374 پایان نامه-سازمان نوسازی(اداره پژوهش) rating
image

شناسنامه پایان‌نامه

دانشجو: آیدا رحیمی گل‌خندان

استاد راهنما: مهندس محمدعلی کاشف حقیقی

استاد مشاور: مهندس امیرحسین محبی‌فر

مقطع تحصیلی/ رشته/ گرایش: کارشناسی ارشد/ مدیریت پروژه و ساخت/ ـــــــــ

دانشگاه/ دانشکده: دانشگاه شهید بهشتی/ دانشکده معماری و شهرسازی

سال تحصیلی: 90-1389

خلاصه پژوهش

تأمین مالی پروژه‌های نوسازی و به‌سازی بافت فرسوده، از جمله پروژه‌های متمرکز نوسازان که مورد مطالعة این پژوهش و دارای اهمیت اجتماعی زیادی‌ست، به علت مخاطرات فراوان سرمایه‌گذاری و جذابیت کم آن، با روش‌های معمول امکان‌پذیر نیست؛ یا به کندی صورت می‌گیرد. اتکای تأمین مالی این پروژه‌ها به توان و اعتبار مالی سازمان نوسازی نیز برای برآوردن نیازهای مالی آن‌ها ناکافی‌ست و این پروژه‌ها را به مخاطره می‌اندازد. از این رو لازم است بخشی از انتظارات مشارکت‌کنندگان در تأمین مالی این پروژه‌ها را به محصول و عملکرد پروژه معطوف کرد.

سازمان نوسازی که حامی پروژه‌های مورد مطالعه است، برای تصمیم‌گیری در مورد تکنیک نحوة تأمین مالی این پروژه‌ها، نیازمند مدلی‌ست تا با روشی نظام‌مند، شیوه‌های تأمین مالی ممکن را مطابق اولویت‌ها و انتظارات خود بررسی کند و روش یا ترکیبی از روش‌ها را که موجب برآوردن نیازهای مالی پروژه و کنترل مناسب ریسک این پروژه‌ها می‌شود، تعیین کند.

هدف از این پژوهش، طراحی مدلی بر مبنای روش‌های علمی تصمیم‌گیری بوده است تا با برآوردن انتظارات چندگانه و گاهی متعارض سازمان نوسازی از تأمین مالی، به متولیان امر در سازمان که حامی پروژه‌های مورد مطالعه‌اند، در تصمیم‌گیری سریع و صحیح برای تأمین مالی این پروژه‌ها کمک کند. سناریوهای تأمین مالی پروژه‌های مورد مطالعه، هر یک ممکن است از یک یا چند روش‌ تأمین مالی تشکیل شوند. از این رو در راستای شناسایی گزینه‌های تأمین مالی قابل به‌کارگیری در این پروژه‌ها، در بارة مبانی تأمین مالی و دسته‌بندی‌ها و الگوها و ابزارهای گوناگون تأمین مالی و تعریف هر یک مطالعة کتابخانه‌ای شد. برای ارزیابی گزینه‌های تأمین مالی لازم بود که ابتدا معیارهای ارزیابی تعریف شود.

نخست، مطالعات اسنادی در بارة مباحث تأمین مالی، و مصاحبه با خبرگان تأمین مالی، معیارهای عمومی مطلوبیت یک روش تأمین مالی را ارایه کرد. از سوی دیگر، مطابق اهداف پژوهشی، برای ارزیابی ریسک تخصیص‌یافته به هر یک از تأمین‌کنندگان منابع مالی، برخی از معیارها وارد مرحلة تصمیم‌گیری شد. این معیارها، برای توزیع ریسک‌هایی تعریف شده که سیاست سازمان نوسازی، مبتنی بر واگذاری مدیریت آن‌ها به ذی‌نفعان خارجی از جمله تأمین‌کنندگان منابع مالی‌ست. از این رو، پس از مصاحبه با مدیر اجرایی و مدیران پروژه‌های نوسازان، مهم‌ترین ریسک‌های این پروژه‌ها شناسایی و معیارهای مربوط به آن‌ها در مسئله تعریف شد.

پس از طی این مراحل و تهیة فهرستی از معیارهای مطلوبیت یک روش تأمین مالی، برای صحت‌سنجی و اهمیت‌سنجی معیارها، با مسئولان صاحب‌نظر در امر تأمین مالی در سازمان مصاحبه شد. آنگاه برای شناسایی معیارهای مطلوبیت و انتخاب یک روش تأمین مالی برای سازمان، مطالعات کتابخانه‌ای و همچنین میدانی به روش مصاحبه، به شناسایی 16 معیار تصمیم‌گیری در دسته‌بندی معیارهای بنیادین و غیربنیادین انجامید. سپس با جمع‌بندی مطالعات پیش‌گفته و تحلیل آن‌ها، مدل منطقی تصمیم‌گیری در دو سطح طراحی شد و مدل فیزیکی نیز بر مبنای آن توسعه یافت.

پس از طراحی، مدل با یکی از پروژه‌های مورد مطالعه اجرا، و نتایج به‌دست‌آمده، با نظر خبرگان در سازمان نوسازی اعتبارسنجی شد. مدل تصمیم‌گیری حاضر، به تصمیم‌گیرنده در انتخاب شیوه‌ها، و به مشارکت‌کنندگان در تأمین مالی پروژه‌ها و تعیین سهم هر یک از آن‌ها کمک می‌کند؛ در حالی که انتخاب زمان ورود هر یک از منابع مالی به چرخة حیات پروژه، تا حد بسیار زیادی به خبرگی تصمیم‌گیرنده در حوزة تأمین مالی وابسته است. از این رو، در راستای تکمیل مدل حاضر، مطالعه و افزودن کارکرد تعیین زمان‌های بهینة ورود منابع مالی از طریق هر یک از مشارکت‌کنندگان در تأمین مالی به مدل حاضر، سودمند خواهد بود.

در مدل طراحی‌شده در این پژوهش، بر مبنای روش پرومته، مدل منطقی تصمیم‌گیری که درکی کلی از فرایندهای مورد نیاز و روابط علی و معلولی، توالی منطقی و ارتباطات آن‌ها ارایه می‌کند، در دو سطح ارایه شد. سپس در مدل فیزیکی، مراحل تصمیم‌گیری، منطق هر مرحله و تکنیک نحوة تحلیل داده‌ها، گام به گام تشریح شد. مدل فیزیکی، در سه زیرفرآیند اصلیِ تکمیل گزینه‌ها، تعیین پیامدها، و تحلیل پیامدها، در جهت رسیدن به رضایت‌بخش‌ترین تصمیم ممکن ارایه شد. پس از ارزیابی گزینه‌های تأمین مالی و تعیین گزینه‌های مکمل که قادر به پوشش نقاط ضعف یکدیگر هستند، می‌توان سناریوهایی ترکیبی ایجاد کرد و با تغییر زمان جذب منابع و مقدار منابع قابل تأمین از هر گزینة تأمین مالی، و ارزیابی دوبارة آن‌ها، این سناریوهای ترکیبی را بهبود داد. ترکیب، تغییر و بهبود گزینه‌ها، تا جایی ادامه خواهد یافت که تصمیم‌گیرنده به رضایت‌بخش‌ترین روش تأمین مالی ممکن دست یابد.

مدل تصمیم‌گیری توسعه‌یافته در این پژوهش، برای تأمین مالی پروژة نوسازان 6، واقع در منطقة 15 شهرداری تهران، با اطلاعات واقعی اجرا و آزموده شد. در پایان رساله، نتایج به‌دست‌آمده در گام‌های پیموده‌شدة مدل ارایه شده است.