08/22/2019 - پنجشنبه 31 مرداد 1398

ارزیابی تاثیر مجتمع تجاری نگین شرق(تیراژه 2)، به منظور تعیین الویت‌های کاربری در زمین‎های اطراف مجتمع تجاری نگین شرق در ناحیه 1 منطقه 7

1394/8/1 693 طرح پژوهشی-سازمان نوسازی(اداره پژوهش) rating
image

شناسنامه طرح پژوهشی

مؤسسة پژوهشی/ پژوهشگر: موسسه تیام شار پژوه

سفارش‌دهنده: سازمان نوسازی شهر تهران

سال تهیه (زمان اتمام پژوهش): مهرماه 1394

کلیدواژه‌ها:

مرکز خرید،  توسعه حمل و نقل محور ، مسئولیت اجتماعی شرکت‌ها(CSR)، ذینعان، خدمات شهری.

اهداف پژوهش

 پژوهش حاضر مبتنی ست بر بررسی اجرای پروژه‌های کلان و عمرانی و به بیانی دیگر «پروژه‌های محرک توسعه» در محدوده‌های بافت فرسوده که خالی از پیامد نیست. هدف این پژوهش آن است که با مروری بر مبانی نظری و تجربی مسئله‌ی حاضر، به شناسایی و تحلیل موقعیت ذی نفعان نسبت به مرکز ایجاد شده بپردازد. همچنین با برآورد تاثیرات و پیامدهای احتمالی و دامنه اثربخشی آنها به تفکیک ذی نفعان طرح، به الویت بندی نیازها و مشکلات مرتبط با طرح بپردازد. در نهایت نیز راهکارهایی برای مدیریت پیامدها مطرح می‌شود. هدف نهایی از شناسایی ذی نفعان، اثرات مرکز خرید بر آنها و به طور کلی پیامدهای طرح، بررسی راهکارهای تعدیل پیامدها و اثرات است که بیش از هر چیز معطوف به تعیین الویت کاربری زمین‌های اطراف مرکز خرید نگین شرق(تیراژه 2) است.

سؤالات پژوهش

·       از خلال کدام توافقات اداری، چنین پروژه‌ای در محدوده‌ی بافت فرسوده برآمده است؟

·      گروه‌های ذی‌نفع این پروژه کدام است؟

·      احداث این مرکز خرید چه تاثیرات و پیامدهایی بر گروه‌های ذی نفع گذارده است؟

·      در این میان سهم و نفع هر کدام از دست اندرکاران چگونه تامین شده است؟

·      احداث مرکز خرید کمبود کدام خدمات را برجسته می سازد؟

·      آیا شروط یا قواعدی برای کنترل پیامدها و ضررهای احتمالی پیش‌بینی شده است؟

 

روش و شیوه‌های پژوهش 

رویکرد روش شناختی این تحقیق مبتنی بر «تحلیل ذینفعان» است. در این رویکرد، گردآوری داده ها و همچنین تحلیل آنها وابسته به گروه های مختلف ذینفع است. به این معنی که نمایندگان و مطلعانی از هر کدام از گروه های ذینفع هم مبنای گردآوری اطلاعات محسوب می شود، هم با رویکردی مشارکتی (انجام مصاحبه‌های عمیق، جلسات گروهی متمرکز) می توان مشورت آنها را در تحلیل داده ها و تدوین راهکارها جلب کرد. بدین منظور، یک جنبه اصلی این تحقیق، انجام مصاحبه های کیفی با مطلعان است. اما گردآوری داده های مبنایی و پایه‌ای، بویژه اطلاعات جمعیت شناختی و همچنین اطلاعات فنی مربوط به پروژه نیز مورد نیاز است. از این رو، انجام مطالعات اسنادی و کتابخانه ای نیز بخش دیگری از این تحقیق را شامل می شود.

ساختار و چارچوب پژوهش 

چارچوب پژوهش حاضر مبتنی ست بر ایده‌ی مسئولیت اجتماعی سرمایه‌گذاری‌های توسعه‌محور، توسعه مشارکت‌محور و دسترسی عادلانه به خدمات شهری، توسعه حمل‌و‌نقل‌محور-مجتمع‌های ایستگاهی-، توسعه مگامال‌ها و کناره‌گذاری‌های اجتماعی و فرهنگی،  و نیز شناسایی و مشارکت پذیری ذینفان. از آنجا که در پی ایده‌ی توسعه مشارکت‌محور و دسترسی عادلانه به خدمات شهری، ضرورت تامین کسری خدمات مطرح است. این پژوهش با آگاهی بر سیاست توسعه فضاهای شهری و دسترسی‌ها (در کنار رشد روزافزون تراکم ساخت و ساز و جمعیت) بر چگونگی هم‌نشینی این فضاها و پیامدها و تاثیرات آن از منظر تامین خدمات و مشارکت اجتماعی تمرکز دارد. در این زمینه، مفاهیم و رویکردهای نظری مختلفی وجود دارد که می تواند مفید باشد. در این قسمت، به مباحثی درباره «تاریخچه تحول بازار سنتی به مگامال»، «جغرافیای خرده فروشی»، «جامعه شناسی اوقات فراغت»، «جامعه شناسی خرید و مصرف»، «صنعت فرهنگ و جامعه مصرفی»، «مک دونالدی شدن»، و «سرمایه فرهنگی و طرد اجتماعی»، پرداخته می شود.

 

خلاصه پژوهش 

در یک توضیح اجمالی می‌توان گفت، بالا رفتن تراکم ساختمان‌ها و به تبع آن افزایش تراکم جمعیت، بیش از پیش، معضل تامین خدمات، فضا و دسترسی را در پی داشت. این مهم در شرایطی بود که شهرداری بودجه‌ی کافی و حتی زمین‌های مورد نیاز برای تخصیص به کمبودها را در اختیار نداشت. غالب زمین‌های درشت‌دانه طعمه‌ی مجتمع‌های مسکونی غول‌آسا در ازای پرداخت عوارض چشم‌گیر به شهرداری شده بود.  حتی میل به بهره‌برداری از زمین و طمع زمین‌خواری، از محدوده‌های آسیب‌پذیری مانند بافت‌های فرسوده نیز غافل نماند. زمین‌های درشت‌دانه‌ی ارزان قیمت و هر چند محدود در بافت فرسوده اولین جاذبه‌های سرمایه‌گذاری شد. هر چند نیت اولیه‌ی جذب سرمایه، تامین کمبود خدمات در بافت فرسوده بود اما در عمل این نیت محقق نمی‌شد. به بیانی دیگر شهرداری از یک سوی امکان بهره‌برداری و کسب درآمد در این محدوده‌ها را ندارد، و از سویی دیگر مدعی خدمات‌رسانی در محدوده‌های بافت فرسوده و مسئله‌دار است. این ادعا در سطح برنامه‌ریزی به دنبال تامین سرانه‌ها و جذب سرمایه‌هاست. اما در عمل، اتفاق دیگری رخ می‌دهد.

نمونه‌ای از این امر مراکز تجاری-خدماتی ست. اما صرف وجود مراکز خرید در مقام یک کالبد فیزیکی با کاربری‌های از پیش تعیین شده تحرکات اجتماعی و دسترسی‌ها را دگرگون و بعضا پیچیده‌تر می‌سازد. و این از آن روی ست که  مناسبات اجتماعی و اقتصادی محلات بافت فرسوده به سادگی پذیرای تغییرات ناگهانی نیست؛ و معمولا اجتماع محلی نسبت به چنین تغییراتی واکنش نشان می‌دهد. محل استقرار مرکز خرید تیراژه 2، در ضلع شمالی خیابان شهید مدنی روبروی ایستگاه مترو در منطقه 7 شهرداری تهران، اگرچه دارای شعاع اثرگذاری منطقه‌ای و حتی شهری است، اما در درجه نخست محلات نظام آباد، گرگان، دهقان و شارق را تحت تاثیر قرار داده است که مبنای مرزبندی این بعد جغرافیایی در این طرح، ذی نفعان طرح هستند. علاوه بر پیامدهای مستقیم کالبدی و جمعیتی مانند ترافیک و جابجایی جمعیت، راه اندازی مرکز خرید تیراژه 2، از آنجایی که تناسب و موازنه سرمایه های موجود در بافتار محلی را تغییر می دهد، متضمن ایجاد الگوی جدیدی از منفعت و ضرر خواهد بود. به عبارت دیگر، مناسبات گروه های اجتماعی و ذینفعان را دچار دگرگونی خواهد کرد. به طوری که احتمال دارد برخی گروه ها و اقشار اجتماعی از راه‌اندازی این مرکز منافع بیشتری به دست آورند و در جبهه مقابل، برخی گروه ها و اقشار اجتماعی از راه اندازی آن متضرر شوند. همچینن در بررسی این طرح، ایده‌ی ایجاد تمرکز کاربری‌های تجاری-خدماتی پیرامون مترو تحت عنوان مجتمع‌های ایستگاهی واجد اهمیت است. در این اقدام حوزه‌ی نفوذ هر ایستگاه و هم‌خوانی کاربری‌های موجود در حوزه‌ی نفوذی ایستگاه با اهداف ساختن مجتمع قابل بررسی ست. بنابراین پس از تعیین حوزه‌ی نفوذ ایستگاه، به منظور بهره‌گیری از قابلیت آن و با توجه به نقش آن در بهبود دسترسی به خدمات عمومی و ارتقای عدالت اجتماعی و به طور کلی تحقق شاخص‌های توسعه‌ی پایدار، ضرورت ایجاد تغییرات در کاربری زمین‌های اطراف ایستگاه انکارناپذیر خواهد بود.[2]  در واقع این ایده در پی آن است که با تمرکز و انباشت کاربری‌های مورد نیاز، پیرامون ایستگاه‌های حمل و نقل عمومی، از تعدد مراجعات و جابجایی گسترده جمعیت در سطح شهر جلوگیری کند. همچنین از این طریق، بر کیفیت زیست محیطی فضای سبز و پیاده‌راه بهبود می‌بخشند.

بنابر ایده‌ی فوق، موضوع دیگری که برآورد و ارزیابی تاثیرات اجتماعی این مرکز خرید را به عنوان پروژه‌ای مساله محور واجد توجه می‌کند، مجاورت «اراضی ذخیره نوسازی» در اطراف آن است. در ضلع جنوبی و غربی مرکز خرید، دو قطعه زمین متعلق به اداره برق و جهاد کشاورزی وجود دارد که در حال حاضر به عنوان انبار استفاده می‌شود و یک قطعه زمین با مالکیت خصوصی که فعالیت فعلی آن صاف‌کاری و تعمیرات خودروست. تعیین کاربری برای زمین‌های مذکور محل مناقشه است. از یک سوی این زمین‌ها به عنوان مکمل نیازهای مجتمع و به نوعی محوطه‌ی حیاط آن در نظر گرفته می‌شوند و از سویی دیگر به عنوان زمین‌هایی جهت تامین خدمات مورد نیاز محلات پیرامون. از آنجا که با آغاز کار مرکز خرید، کمبودهای مجموعه جدی‌تر خواهد شد، انتظار می‌رود که کاربری و مالکیت این زمین‌ها متناسب با نیازهای مرکز خرید تغییر کند. به عنوان نمونه، با توجه به نیاز مرکز خرید به فضای پارکینگ خودرو، فضای سبز و محوطه‌ی باز عمومی، این انبارها به هر یک از این کاربری‌ها تبدیل شود. اما در این میان، مسئله نگران کننده این است که با احداث و رونق مجتمع، قیمت زمین و املاک اطراف آن روندی افزایشی پیدا کرده است، و این امر انگیزه‌ای ست برای سرمایه‌گذاران و  اختصاص زمین‌های اطراف به فعالیت‌های تجاری مضاعف برای دستیابی به سود بیشتر به جای خدمات رسانی در جهت نفع عمومی. در چنین شرایطی مسئله‌ی اصلی تامین نیازها و منافع اجتماع محلی نسبت به تمرکز خدمات در این محدوده است. در انتهای این پژوهش راه‌کارها و توصیه‌هایی تکمیلی  ارائه شده جهت تعدیل پیامدهای آنی، میان مدت و بلندمدت شناسایی شده در این طرح.

 نتایج و دست‌اوردهای پژوهش

این پژوهش، ضمن بررسی کامل مبانی نظری و چارچوب های مفهومی در قالب نظریات گوناگون، پیامدهای این مرکز را به تفکیک ذینفعان و در بازه‌ی زمانی کوتاه مدت تا بلند مدت شناسایی کرده است. تا در نهایت با ارائه‌ی پیشنهادات نهایی درباره‌ی کاربری اراضی مجاور، ارتقاء کیفیت زندگی ساکنان و تشویق نوسازی و توسعه بافت فرسوده میسر گردد. این پیامدهای مثبت و منفی امکان مداخله‌ای متفاوتی دارند که در ارائه راهکارها لحاظ شده است.

 پس از شناسایی و تحلیل ذی نفعان در سطوح دولتی، بخش خصوصی و جامعه مدنی، و ضمن امکان سنجی تامین نیازها جهت مدیریت پیامدها،  نتایج تحقیق بر اساس نتایج AHP نشان می‌دهد سه کاربری 1- پارکینگ، 2- فضای سبز و 3- خدمات ورزشی واجد الویت هستند. برای اجرایی شدن این الویت‌ها نیاز به راهبردهایی پشتیبان و مدیریتی ست. بر این اساس راهبرد اول مسئولیت اجتماعی شرکت‌ها (CSR) است. همچنین راهکارهایی برای اجتناب، تعدیل یا جبران پیامدها که در سه سطح ارائه شدند. 1- برنامه اقدام الف: تامین کسری خدمات در اراضی ذخیره نوسازی، 2- برنامه اقدام ب: جبران کسری خدمات شهری از محل دریافت عوارض تغییر کاربری‌ها، 3- توصیه های تکمیلی: جلب مشورت ونظارت هیئت امنای محلات در امور مربوط به تیراژه، نظارت و بهبود شرایط شغلی نیروی کار مجموعه تیراژه، راه اندازی بازارچه خوداشتغالی محلی در اراضی عمومی، تمهید سازوکارهایی جهت ادغام و دربرگیرندگی همه ذینفعان.

دانلود مرحله دوم
دانلود مرحله سوم