12/15/2019 - يكشنبه 24 آذر 1398

طرح تدبیر نواب (انجام مطالعات امکان‌سنجی و تدوین برنامة اقدام و سرمایه در نواب)

1395/9/21 455 طرح پژوهشی-سازمان نوسازی(اداره پژوهش) rating
image

شناسنامه طرح پژوهشی

مؤسسة پژوهشی/ پژوهشگر: مؤسسة آمایش و برنامه‌ریزی آرمان‌شهر باران

سفارش‌دهنده: سازمان نوسازی شهر تهران

سال تهیه: 1390

کلیدواژه‌ها

طرح نواب، نوسازی، سرمایه‌گذاری، بازاریابی، ساخت‌وساز.

اهداف پژوهش

·      فراهم‌سازی فروش هر چه بهتر املاک و مستغلات سازمان نوسازی در محلة نواب؛

·      رونق‌بخشی اقتصادی و بازگرداندن نشاط و تحرک به مناطق مجاور پروژة نواب؛

·      بررسی و شناسایی ظرفیت‌های قابل سرمایه‌گذاری در نواب.

ساختار و چارچوب پژوهش

این طرح شامل 6 مرحله است. مرحلة یکم: مطالعات مقدماتی ارتقای عملکردی، اجتماعی و اقتصادی طرح نواب؛ مرحلة دوم: ظرفیت‌سنجی و تدوین چشم‌انداز طرح؛ مرحلة سوم: مدیریت تأمین و تجهیز منابع مالی و جلب سرمایه‌گذاری پروژه‌ها؛ مرحلة چهارم: ارایة برنامه‌های اجرایی برای پیش‌برد طرح؛ مرحلة پنجم: ارایة پیشنهادهای مربوط به استراتژی و سیاست‌های ساخت؛ مرحلة ششم: بازاریابی، مدیریت فروش و پیش فروش واحدهای تجاری ـ اداری.

خلاصه پژوهش

طرح تعریض خیابان نواب و تبدیل آن به یکی از بزرگ‌رین پروژه‌های شهری تهران، از زمان آغاز به کار تا به امروز با چالش‌های فراوانی روبه‌رو بوده است. این طرح که نخستین و جدی‌ترین مداخله حاکمیت در احیا، نوسازی و بازسازی بافت‌های فرسودة شهری‌ست، همیشه مطمح نظر صاحب‌نظران، دست‌اندرکاران و همچنین مردم بوده و خواهد بود.

در بهار 1390، چاره‌اندیشی برای محلة نواب با هدف فراهم‌سازی فروش هر چه بهتر املاک و مستغلات سازمان نوسازی در محلة نواب، جدی‌تر از همیشه مورد توجه سازمان نوسازی شهر تهران قرار گرفت. روی‌کرد مطرح برای حل این مسأله، این بود که به جای برخورد موضعی با موضوع فروش املاک و مستغلات سازمان نوسازی در محلة نواب، برخوردی سازمان‌یافته و ریشه‌ای برای فراهم‌سازی زمینه‌های خروج از بحران‌های پیش روی نواب صورت گیرد. این طرح، بسترسازی برای جریان یافتن تحول رونق اقتصادی در این محله در راستای پیوند عملکردی و محیطی نواب با مجموعة شهری تهران را توجیه کرد. به علاوه، این راه‌برد اساسی می‌بایست با توجه به یک شرط مهم تدبیر می‌شد، و آن، اتکا نکردن به منابع دولتی و عمومی برای اجرای این تدبیر و اقدامات بود.

مطالعات طرح تدبیر نواب، بر خلاف رویة متعارف که مطالعه‌ای می‌شود تا ایده یا طرحی به دست آید، طرح و ایده‌ی از پیش اندیشیده‌ای را مطالعه می‌کند که اگر طرح امکان‌پذیر است، چگونه می‌توان آن را اجرا کرد و آثار منفی و تبعات آن چه می‌تواند باشد. در مطالعات صورت‌گرفته مشاهده شد که این رویه، امروز در مدیریت شهری کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ متداول است؛ چراکه فواید مادی و غیر مادی چنین اقدامی، در مقایسه با هزینة چنین مطالعاتی، در مقابل میزان تفاوتی که در قیمت املاک و مستغلات و پیش‌گیری از برخی مسائل و مشکلات به وجود می‌آورد، کاملاً توجیه‌پذیر است. در راستای ارزیابی و پردازش طرح اولیه، اقداماتی از این دست صورت گرفت: مطالعة‌ پیشینة طرح نواب و چگونگی شکل‌گیری طرح نوسازی نواب و دیدگاه‌ها و نظریات محققان و صاحب‌نظران، مراجعه به تجارب دیگر کشورها در برخورد با موضوعات و موارد مشابه مسایل نواب، مراجعه به آرا و نظریات ذی‌نفعان و ذی‌نفوذان در مورد طرح تدبیر نواب، مطالعة وضعیت کسب و کار و ظرفیت‌های قابل استفاده برای کاربری‌های اقتصادی و اجتماعی و فرهنگی در محیط نواب، مطالعه‌ی اسناد بالادست و جهت‌گیری‌های طرح جامع و تفصیلی شهر تهران و اطلاع از برنامه‌ها و اقدامات پیش‌بینی‌شده در حوزة نواب، بررسی وضعیت املاک و مستغلات و فضای کسب و کار در محلة نواب و محلات اطراف آن، بررسی وضعیت فعلی املاک و مستغلات سازمان نوسازی به لحاظ توزیع جغرافیایی و موقعیت مکانی و وضعیت فعلی آن‌ها، بازپردازی مبانی و چارچوب نظری و مفروضات اساسی برای استنتاج اصول و قواعد ناظر بر پردازش چشم‌انداز نواب.

این ارزیابی‌ها، بیانگر آن است که اعتبار و امکان‌پذیری طرح تدبیر نواب تا چه اندازه می‌تواند نقش مهمی در این فرآیند داشته باشد.

این طرح شامل 6 مرحله است.

مرحلة یکم، شامل: بررسی و جمع‌آوری منابع و استخراج اطلاعات پایه، بررسی تجارب داخلی و جهانی مرتبط با موضوع طرح، بررسی وضع موجود و شناخت مسائل و مشکلات طرح نواب از بُعد اجتماعی و اقتصادی و  کالبدی و غیرة مناطق پیرامون آن، بررسی آثار اولیة طرح نواب بر مناطق پیرامونی و بالعکس، پرس و جو و گردآوری دیدگاه‌ها و روی‌کردهای ذی‌نفعان و ذی‌نفوذان طرح نواب و متخصصان و صاحب‌نظران و اندیشمندان، بررسی وضع ‌موجود املاک و دارایی‌های سازمان نوسازی، ارزیابی چشم‌اندازها و راه‌بردها و مداخلات اساسی با ذی‌نفعان و ساکنان، ارزیابی چشم‌انداز و راه‌بردها و مداخلات اساسی و دیدگاه‌ها و سناریوها با صاحب‌نظران و متخصصان و ذی‌نفوذان، بررسی عوارض حاصل از پیش‌برد چشم‌انداز در حوزه‌های عملکردی و فرهنگی و اجتماعی و کالبدی، ارایة راه‌کارهای مقابله با عوارض و مسائل حاصل از اجرای طرح، تشریح مسائل و مشکلات حاصل از وضع موجود و گردآوری دیدگاه‌ها.

مرحلة دوم، شامل: مطالعات امکان‌سنجی و شناسایی پروژه‌های واجد سرمایه‌گذاری و تهیة بسته‌های سرمایه‌گذاری، مطالعات مناطق هم‌جوار طرح نواب، بررسی و شناسایی کسب و کارهای تخصصیِ در حال شکل‌گیری و ورود به آن‌ها، تدوین SWOT در خصوص موضوع مورد مطالعه در محدودة طرح نواب، تدوین چشم‌انداز توسعة طرح، پردازش راه‌بردها و مداخلات اساسی در جهت پیش‌برد چشم‌انداز و بررسی و شناسایی ظرفیت‌های قابل سرمایه‌گذاری در طرح.

مرحلة سوم، شامل: استنتاج مؤلفه‌های اساسی طرح تفصیلی منطقة شهری، بررسی و طراحی نظام و رویة برنامه‌ریزی و طراحی و مدیریت مبتنی بر ویژگی‌های برنامه‌ریزی مشارکتی، تبیین استراتژی‌ها و راه‌کارهای تأمین منابع مالی.

مرحلة‌ چهارم، شامل: ارایة برنامة کسب و کار طرح تدبیر نواب تا مرحلة بهره‌برداری از طرح.

مرحلة پنجم، شامل: راه‌بردها و سیاست‌های اجرای طرح و ساخت‌وساز.

مرحلة ششم، شامل: بررسی و تشخیص و تعریف و برآورد نیازها و معرفی چشم‌انداز دامنة سودآوری، خطرپذیری‌ها و امکان‌پذیری طرح‌ها و پروژه‌های سرمایه‌گذاری متناسب با معیارهای بازارپذیری و بانک‌پذیری، تجزیه و تحلیل بالقوة بازارهای موجود املاک و مستحدثاث واقع در محدودة طرح، تجزیه و تحلیل رفتار رقبا در بازار ساخت‌وساز، سیاست طراحی محصول و فروش و پیش‌فروش بر پایة قیمت‌های رقابتی، طراحی و تدوین طرح‌های بازاریابی و تبلیغاتی متناسب با اوضاع بازار و برندینگ، تعیین عوامل آمیختة بازاریابی و تدوین استراتژی‌های عملیاتی.

دستاوردها و یافته‌های پژوهش

بررسی‌هایی که در طرح تدبیر نواب صورت ‌گرفته، نشان‌دهندة این است که این طرح راه‌بردیِ درازمدت، از اعتبار و کارایی لازم برخوردار بوده است. از سوی دیگر، مسائل و مشکلاتی که در حال حاضر منجر به بروز نارسایی فزاینده و بعضاً بحران‌هایی در محلة نواب شده، اتخاذ تدابیری برای کوتاه‌مدت را اجتناب‌ناپذیر کرده است. همچنین برای این‌که تا تحقق شروط لازم برای پیش‌برد طرح تدبیر نواب بتوان از وضع موجود استفادة مناسب کرد، اتخاذ تدابیر میان‌مدت، لازم به نظر می‌رسد.

تدبير ميان‌مدت، بازتعريف عملكردهاي قابل استقرار در نواب، و تجديد حيات اقتصادي و اجتماعي نواب است، و تدبير كوتاه‌مدت، مواجهه با مسائل فوري و اضطراري موجود در نواب در راستاي كاهش مشكلات و حل مسائلي‌ست كه در حال حاضر به اقدامي عاجل و فوري نياز دارند.

از آغاز سال 91، اقدامات ذیل توصيه مي‌شود: تهية برنامة اقدامات فوري با مشاركت شهرداري‌هاي مناطق 10 و 11 شامل پروژه‌هاي ذیل: تأمين روشنايي معابر و فضاهاي حاشيه‌اي، اصلاح و سازماندهي معابر و پياده‌روها و پل‌هاي تردد، پيش‌بيني فضاهاي مكث مناسب در حاشيه‌هاي محورهاي كندرو، پيش‌بيني فضاهاي مناسب برای استقرار واحدهاي خدمات شهري، توسعة فضاي سبز در نواحي حاشيه‌اي و رهاشده و همچنين در اطراف و پايين مجتمع‌هاي مسكوني و واحدهاي تجاري، اقدامات ناظر بر تعمير و ترميم و نوسازي تأسيسات زيربنايي با همكاري مؤسسات مربوط،  تدبير مناسب براي تأمين و تقويت مديريت مجتمع‌هاي مسکونی، اقدامات ناظر بر رفع مسائل و مشكلات قانوني و اداري مالكان و ساكنان.